公告
周五BI飞起来，每周一个主题，一场跟数据有关的行业、工具、技术的交流盛宴，锁定在每周五晚20:30，不见不散！
12月2日（下周五）将是Friday BI Fly微信直播活动的最后一期：地理大数据如何驱动智慧选址，之后的直播分享将以每周四视频直播的方式呈现给大家，敬请期待。
具体日期安排请关注天善智能问答社区活动版块
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本期分享内容
1、零基础修学数据分析
2、Speed-BI云平台可视化技巧
3、数据分析思维的养成方法
4、分析指标的揣测与提炼
5、适用图表的筛选与应用
6、基于Excel数据源的管理驾驶舱构建全过程
本期嘉宾介绍
古金莹，统计学专业、数据分析师专家，现任职于珠海奥威软件科技有限公司。从事多年数据分析相关工作，专业性强，逻辑思维能力强；项目经验涉及面广，了解零售、移动、家电、医药、服装、房地产、农牧业等众多行业；擅长可视化分析，专注于数据分析挖掘、报表快速构建、信息反馈效率等等。
主持人
大家好，我是微信直播活动的主持人悟，每周一个主题，一场跟数据有关的行业、工具、技术的交流盛宴。我们的口号是“Friday BI Fly 周五BI飞起来”。
下面我们就正式开始今天的活动了，关于我们的微信直播活动，新来的朋友可能还有各种疑问，下面我就针对常见问题给大家做个解答。
房地产行业如何做数据分析
Hello，各位前辈、各位同行、各位朋友，大家晚上好！
我是珠海奥威软件科技有限公司的古金莹，非常荣幸今晚能够在这里和大家一起分享数据可视化、BI应用领域的话题。
大家应该已经对BI耳熟能详了吧。BI即商业智能，字面上的解释我们就不再多说了，相信技术的实用性才是大家所关注的，那么今天我们就结合实际应用场景，通过BI工具来分析一下我们眼中的深圳房价：
深圳房价你看懂了吗？--用好经济适用图（柱、饼、线），也可以做好数据分析
大家都知道今年的深圳楼市发展曲折，地王频现、多轮楼市调控，市场价格涨涨跌跌；历来传统热季“金九银十”也发展得不尽人意。
在该背景下，我们将抽取325楼市新政至104新政当月的深圳新建商品房成交数据，通过BI工具、可视化技巧来了解深圳全市及各区房价的曲折历程。
开始之前，我们先提几个小问题，同时也会是我们这次分享的关注点：
1、你眼中的深圳房价是怎样的？
2、第二轮楼市调控袭来，深圳楼市何去何从？
3、主观想象的变化与数据展现的走势有何区别？
4、你最关注深圳房价的哪些方面？
5、2016年深圳房价的成交均价、成交均价环比走势有何特点？
6、各成交指标变化一定一致么？同涨同跌？
7、成交金额、成交面积、成交套数月度走势、环比幅度变化如何？
8、深圳市新建商品房中，一般哪类用途房需求度最高？
9、各用途房的成交量走势有何特点？
10、深圳各区中，哪些区域成交均价较高？排名前三的有谁？
11、福田区各成交指标走势如何变化？
12、福田区新建商品住房中，各面积规格成交情况有何特点？
13、福田区新建商品住房中，各户型规格成交情况有何特点？哪种户型需求度最高？
......
希望大家带着这些问题进入今晚的分享，等会儿我们一起来解决这些问题。
本次课的我们的内容共分为两个部分：数据源解读、可视化分析
一、数据源解读
也就是数据的整理与读取，我们刚拿到一份数据的时候，一般都是杂乱无章或是很陌生的，这种时候我们就需要快速地去了解它、处理它，最后从里面读取出我们的分析目标、分析要点。
换句话说，就是从一堆数据里读出我们想要分析什么。
二、可视化分析
这个步骤需要两个内容，一个是画图表、将数据可视化，即是将数据从枯燥的数字变成可动的图表；还有一个是看图表、分析图表，即是在数据可视化的基础上，分析图表、从中抽取有效信息，得到分析结果。
现在让我们将该分析过程应用于实际之中。
第一部分--数据源解读（抽取分析要点）
我们将深圳新建商品房的成交数据收集于一张Excel数据表格中，这些数据都是真实有效的，可用于实际分析。
大家可以看到Excel里共有三个工作表，分别是商品房按用途分、商品住房按面积分、商品住房按户型分，首先简单介绍一下表格信息：
第一个工作表是深圳市2016年4-10月份新建商品房的成交信息：
区域分类：全市、宝安区、福田区、龙岗区、罗湖区、南山区、盐田区；
用途分类：商业、办公楼、住宅、其他；
指标：成交均价、成交金额、成交面积、成交套数等。
另外两个工作表是针对这个工作表中的住宅用途进行的分类，分别按面积规格、户型规格分类，其余维度、指标等相似。
大概了解了表格的信息后，我们来考虑一下，要如何从这些数据中读取出我们的想要的东西，也就是抽取我们想要的分析要点？
这次的分析对象从视角、维度、指标上来说，都是比较多的，刚接触的第一感觉是复杂或者混乱的，在这种情况下要快速地找
首先，每个工作表里的维度、指标是相似的；其次，后面的两个工作表是第一个工作表中部分内容的细分。在这种情况下，遵循总分规律是比较易于入手分析的。（注意，由于这里工作表较多，暂时不从维度入手讨论，先理清工作表之间的关系，否则容易混乱）
回到总分规律，什么叫总分？顾名思义是先总后分，这个数据主要是什么内容？深圳新建商品房成交情况呀，那么总就是“深圳市新建商品房总成交走势”。
那分呢？分又分为大类和小类。
刚刚介绍表格时说到，第二三个工作表是对第一个工作表中住宅成交的细分，那么在这种情况下，大类应是各用途分类，小类则是住宅的成交细分。
这样我们就将几个工作表之间的关系理清楚了，第一个工作表适用于做总成交情况的分析，第二、三个工作表适用于做住宅成交情况的分析。
此时我们可以结合实际情况加入维度了：通常人们对全市住宅成交情况的关注，不如区域住宅成交情况的关注来的强，因此我们可以在做住宅分析的时候加入区域维度，了解区域住宅的成交情况、面积结构、户型结构等。
按照这样的分析路线，我们一边整理好了工作表之间的联系，其实也在不知不觉中将分析要点提取出来了，为了方便大家理解，这里将分析要点提炼出来：
1、深圳市新建商品房总成交走势
2、深圳市新建商品房用途结构分析
3、深圳各区新建商品住房成交情况
4、区域新建商品住房面积结构分析
5、区域新建商品住房户型结构分析
理清思路后，是不是发现虽然数据有些多，但是分析起来却很清晰呢？
第二部分--可视化分析
这个步骤需要使用到可视化工具，进入到Speed-BI云平台（网址：地址栏输入speedbi.cn即可。）
第一个内容是画图表，将数据可视化，我们将刚刚的分析要点按照顺序可视化出来就可以了。这里不再单独对可视化过程作演示，而是结合看图表分析内容一起作分析讲解，更易于大家理解。
报表在课前已经共享给大家了，等会儿在作分析的时候，为了方便大家能跟上我的节奏，讲解的同时可能会附带一些点击操作（因为报表是可动的，会涉及到一些筛选、联动的功能）。
现在进入报表，首先第一个分析要点是深圳市新建商品房总成交走势
这里的总成交走势，我们可以通过成交均价、均价环比、成交金额、成交面积、成交套数等成交指标来体现，首先使用柱图快速了解深圳市新建商品房成交均价走势。
图中有两个分析指标：成交均价、成交均价环比。
这两个指标有助于我们快速了解深圳楼市当前情况，相信这也是大多买房人、投资客关注的指标。
从图中可以看到4-10月份的深圳市新建商品房成交均价走势是较为曲折的，同时眼尖的同仁应该也发现了近期深圳楼市成交均价走势的特别之处吧。
就已有数据来看，当前深圳楼市成交均价呈现 “季度性变化”，第二季度、第三季度走势明显相近，均呈上涨趋势，并在当季尾月出现环比增幅收窄的情况，从均价走势及环比走势均可体现这一点。
当然，该“季度性变化”并不表示深圳房价未来走势必定是季度性走势，目前仅是短期走势的特征概括，具体走势的预测还需综合多方因素的分析。
同时观察具体数值，可以看到4月份、7月份、10月份均出现均价较低时段。
记得当初7月份深圳楼市房价下跌，相关报道蜂拥而出，一度引发了大家对深圳房价未来走势的预测。可惜8月地王出现，拉动市场热度再次飙升，新一轮上涨再次袭来，再加上限购恐慌，于是8-9月份成交均价持续上涨。
10月份“104新政”出台后，成交均价才踩下刹车。当月深圳市新建商品房成交均价下降至5.27万元/㎡，环比降幅达到9.76个百分点。
分析了成交均价及环比，已经对当前深圳市新建商品房成交走势有个大概的了解，继续结合其余成交指标作分析：
为了方便直观对比各月份的变化情况，将成交均价、成交金额、成交面积、成交套数及环比均加入简表中，表中部分环比指标是红色的，表明环比小于或等于零。
数据可直观说明各成交指标并不一定是同增同减，以最近10月份成交情况为例，当月成交均价明显下滑，降幅达到9.76个百分点；对应的成交金额、成交面积、成交套数却明显上涨，其中成交套数涨幅最夸张达到47.81个百分点，当然其余指标也不甘示弱，成交金额环比涨幅达到25.47个百分点，成交面积环比涨幅达到39.04个百分点。
另外，这个表格还能从各指标环比的差异之间找到反馈点：
10月份成交套数环比上涨47.18个百分点，而成交面积环比上涨39.04个百分点，两个百分点的不对称性，表明相对于9月份来说，10月份成交的成交套数应是面积规格较小的房。
通过柱图+简表的形式，我们已经初步了解了深圳市新建商品房总成交走势，此处作番小结：
（1）2016年深圳市新建商品房成交均价在第二季度、第三季度走势上较相近，均呈上涨趋势，并在当季尾月出现环比增幅收窄的情况；
（2）10月份“104新政”出台，成交均价刹车回倒，当月深圳市新建商品房成交均价下降至5.27万元/㎡，环比降幅达到9.76个百分点；
（3）各成交指标并不一定同增同减，10月份成交均价降幅达到9.76个百分点，其余成交指标反而上涨，且涨幅均超过25个百分点；
（4）10月份实际成交房屋应是面积规格相对于9月较小的房。
回到我们的分析过程，了解了深圳市新建商品房总成交走势后，还需要分析其用途结构，也就是我们的第二个分析要点：深圳市新建商品房用途结构分析。
这里我们从各用途房成交套数入手，将深圳市各月各用途房的成交套数加入堆积柱图中，可以通过高度直观的表现各用途的成交情况。
首先横向观察月度成交量走势，由于堆积柱图是将数据堆积在一起，因此每个柱子高度即是当月数据的汇总，先从总数据入手分析。
4-5月份总成交套数明显较少，但偏向平稳；6-10月份总成交套数呈“V”形变化，10月份虽新政出台，但似乎并不影响当月成交量，甚至可能刺激短期增长，当月成交套数超越5000并逼近6000，已达今年高位。
继续横向观察各用途月度成交量走势，其中蓝色与粉色明显是成交量最多的两个用途。
首先看蓝色，蓝色是住宅用途，发现该用途房的成交量一直维持着较高水平，随着10月份成交量暴涨，相应住宅用途房成交量更是居高不下，由此可见住宅在整个深圳市的成交需求中确实占有很大的一块比重。
接着看粉色，粉色是商业用途，同样的，在4-10月份该用途房的成交量也一直维持着一个较高的水平，最近的10月份成交量也是微有上涨。
其余的两个用途在各月均有一定成交，但是明显没有住宅、商业这两个用途有优势。
现在继续纵向观察同月成交量情况。
以最近的10月份成交情况为例，住宅用途依然是具有显著优势的用途，商业用途虽也具有优势，但与住宅用途之间的差距还是比较明显的，就当月来说，住宅用途房（蓝色）的高度明显超过了商业用途房（粉色）的三倍，这又从另一侧面反映了住宅用途的需求热度。
刚刚分别从横向、纵向观察了深圳市新建商品房用途结构，现在为了方便对比各用途成交走势，再将各用途走势独立出来，以住宅用途房、商业用途房为例：
（操作说明：这个功能可以通过点击图标右上角的图例实现）
从前面的分析已经发现住宅用途房明显比商业用途房成交量大，但是单独做分析后却发现它们的走势是基本一致的，并且均遵循总成交走势，由此认为在总成交情况中，住宅用途、商业用途房在各月的成交需求变化中是较为相近的。
同时在分析中发现一个有趣的内容，是其他用途房的成交套数走势：
从当前数据来看，该用途房的成交量走势也出现“周期性走势”，其中4-6月份与8-10月份的成交量走势明显相近。
对深圳市新建商品房用途结构的分析也差不多了，这里也作番小结：
（1）4-5月份全市总成交套数明显较少，但偏向平稳；6-10月份总成交套数呈“V”形变化，且10月份成交套数达到今年高位；
（2）住宅、商业用途房成交量维持较高，在总成交需求中占有较大比重；
（3）10月份，全市住宅用途房成交量超过了商业用途房成交量的三倍；
（4）住宅用途、商业用途房在各月的成交需求变化中是较为相近的；
（5）其他用途房的成交量出现“周期性走势”。
接下来第三个分析要点：深圳各区新建商品住房成交情况
这里我们开始加入维度做分析，想要了解各区域的住宅成交情况，通俗来说就是哪个区域住宅成交均价比较高？以及相应的成交指标变化。
这次我们通过一个地图来实现（操作说明，点开右侧筛选栏→选中住宅用途，并单击左侧成交均价柱状图，联动到地图实现“10月份成交均价地理分布”）
这个地图是今年10月份深圳各区新建商品住房的成交均价分布图，颜色越深表明对应的数字越大（图左下角的高低柱可表明）。
今年10月份新建商品住房成交均价最高当属福田区（9.0393万元/㎡），其次是南山区（7.4101万元/㎡）、罗湖区（7.0549万元/㎡）。值得一提的是，当月成交均价前三的几个区域均占比面积较小，且位于深圳南部。
通过成交均价找到福田区最高，接下来就顺势以福田区为对象做其余的分析，首先是福田区新建商品住房成交情况分析：成交均价、成交金额、成交面积、成交套数。
（操作：在刚刚的基础上，点击地图中“福田区”地理块，进行联动），作联动操作后，观察简表。
通过联动可以从前面做的简表中看到10月份福田区新建商品住房的成交指标变化，从成交均价上来看，近来几个月均呈下降走势，至10月份环比降幅达到0.98%，相对前几个月的环比降幅有所收窄；
近几个月成交金额、成交面积、成交套数的走势变化比较一致，6-10月份起伏较为规律，但波动幅度大，6月份各成交指标环比涨跌幅均在20%以内，7-9月份则在40%以内，但到了10月份环比跌幅均超过60个百分点。
通过地图与简表对福田区新建商品住房成交情况作了一定了解，作番小结：
（1）10月份福田区新建商品住房成交均价最高（9.0393万元/㎡），其次是南山区（7.4101万元/㎡）、罗湖区（7.0549万元/㎡）；
（2）当月成交均价前三的几个区域均占比面积较小，且位于深圳南部；
（3）近几个月福田区成交均价连连下跌，至10月份环比降幅达到0.98%，相对前几个月的环比降幅有所收窄；
（4）近几个月成交金额、成交面积、成交套数的走势变化较一致，6-10月份起伏较为规律，但波动幅度大。
在福田区新建商品住房成交情况基础之上，继续深入了解其面积结构，即是我们的第四个分析要点：区域新建商品住房面积结构分析。
这里使用饼图，分别将成交金额、成交面积加入（内圈是成交金额、外圈是成交面积）。
（操作：刚刚做福田区成交情况分析的时候点了地图中的区域块，作联动的时候会同时联动到该饼图的）
可以看到福田区各面积规格的成交面积占比与面积规格大小成正相关关系，面积规格越大的住房占比越大：144㎡以上在成交面积占比中达到68.01%，而90㎡以下在成交面积中仅达到8.48%；
继续观察相对应的金额占比，发现90㎡以下的面积规格在成交金额占比上仅占到2.97%，而相应的成交面积占比却达到8.48%，两个百分比之间的直观差异很显著，这就表明不同面积规格的商品住房成交均价并不一致。
以90㎡以下规格住房成交情况为例，成交金额份额明显比成交面积份额小很多，表明该面积规格的成交均价相对于其他面积规格的会更低。
当然福田区新建商品住房各面积规格的成交均价不一致，具体是由面积规格不同导致的，还是局部地段拉升导致的等等，就需要另外讨论了。
通过福田区新建商品住房成交金额与成交面积的占比情况，初步了解新建商品住房各面积规格份额及相应成交情况，作番小结：
（1）福田区各面积规格的成交面积占比与面积规格大小成正相关关系；
（2）10月份福田区144㎡以上的规格房成交面积占比达到68.01%，成交金额占比达到72.53%，对总体成交情况的贡献最大；
（3）10月份福田区90㎡以下规格的住房成交均价相对其余面积规格较低。
已经对福田区新建商品住房的面积机构做了一定分析，接下来了解大家更想了解的内容，也是我们的第五个分析要点：区域新建商品住房户型结构分析。
这里从成交套数入手，使用堆积柱状图。（操作：刚刚做福田区成交情况分析的时候点了地图中的区域块，作联动的时候会同时联动到该堆积图的）
由于福田区的部分户型是没有成交数据的，如“单身公寓、单身宿舍、复式、复式住宅、其他”，为了更直观，将这些户型点暗，同时发现福田区成交的户型主要集中在中小房户型，与其本身的占比面积相符合。
在已有的数据中，依旧遵循横向、纵向分析方法。
首先是横向分析福田区新建商品住房总成交量，由于是堆积柱图，因此总高度即是汇总数，可以看到4-10月份该区新建商品住房的成交量是波动下降的，除了7、9月份有明显的成交量回涨，其余各月均呈下降走势，且下降幅度较大。
结合户型结构分析月度成交量走势，发现各月成交量较大的主要集中在四房、四房以上户型；一房、二房户型虽成交量较小，但各月均有一定成交量；至于三房户型成交量很不稳定，仅在4、6、7月份有一定成交数据。
从纵向分析10月份福田区新建商品住房成交情况，当月成交量总体较低，总成交仅达到7套，其中四房以上户型份额最大，一房、三房、四房户型份额相当。
福田区新建商品住房各户型成交情况较有特点，来作番小结：
（1）福田区总体成交量呈下降走势，7、9月份有明显的成交量回涨，其余各月均下降，且下降幅度较明显；
（2）福田区新建商品住房成交户型主要集中在中小房户型，复式、别墅等大型户型均无成交数据；
（3）在中小房户型成交量中，尤以四房以上户型最具优势。
整个分析过程下来，是不是对深圳新建商品房成交情况有了新的了解呢？最后让我们把所有图表汇总在一起，就完成了我们初始分享的报表：
左侧是全市新建商品房总体成交情况及分析；右侧是区域商品住房的成交情况及分析，中间通过筛选、联动功能而加强了它们之间的联系，整个分析过程是不是很清晰呢。
同时，由于客观限制，原报表的可动性效果较难直观体现，大家可以自己在课前分享出来的报表中尝试一下筛选、联动的效果。
在原图中不仅可以通过地图联动到简表、饼图、户型堆积图，还可以通过地图同时联动到用途堆积图，方便了解区域的新建商品房用途结构。因为内容较多，所以刚刚分享没有涉及到这点，大家可以自己尝试着点一下地图看效果。
好的，那么这次分享就讲到这里，非常感谢大家。
主持人
悟：
非常感谢古金莹老师为我们带来的精彩演讲，同时也感谢我们在场积极提问的朋友们，相信大家对今天的会议内容已经有了更深一步的了解，衷心的希望您通过今天的演讲能有所收获。
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今天的微信直播活动到这里就结束了，喜欢天善智能的朋友们请继续关注我们，每周五晚8:30，我们不见不散哦！
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