前两天看了一篇文章《看了100多套房,交易了5套,我的总结》,感慨炒房的快变成人精了。除了普通的买房限购限贷的政策研究,市场房价信息掌握,对如何买房也是有一套一套自己的总结小99。
买房是每个国家每个人关注的话题,谁都希望能够住的大住的好,所以特意要多写写这方面的内容,分享和个人回顾。
原文总结的25个经验如下:
看了100多套房,交易5套,我总结了25个经验:
1、每年6.30,12.25是营销节点,能拿到破底价。
2、在传言—规划—动工—建成几个节点之前买,能立即升值。
3、想尽快转手,全款别过户,只做公证。
4、中介费给1个点人精,2个点懂行,3个点太蠢。
5、房子基本不存在一分钱一分货,同地段卖得贵的楼盘是因为拿地晚。
6、不买地王楼王旁边的,或提前在地王楼王出现之前的附近买。
7、限购限贷就是供不应求,政策利好买了必涨,越早越好。加息严审则应多观望下手准。
8、开发商常留好房在最后,清盘能淘到好货。
9、第一期优惠力度最大,整盘价格最低。
10、一个区域的整体房价不是政府决定,是由那几套在卖的二手房房主定的。
11、谁买商住房谁傻蛋,开旅馆除外。
12、宁要好地段老破小,不要郊区大空新。
13、红线区不能交易,要买得赶在划线前。
14、三室以上租不起价,装修大头卫生间,租金先涨的地方房价必涨。租售比差额高的小心别碰。
15、多认识点地产或金融圈朋友,消息秒杀。
16、依山傍水永久热门区域,自然环境良好通常舍不得砸钱新建。
17、自住刚需,只看当下,够得着就下手。如果选择投资,看未来,闲钱收益达不到15%,不如买房,说明实体经济可能在萎缩。
18、在我看来,租房会压缩人对自己生活的需求,卖房创业是做慈善。
19、多购入资产,少购入消费,比如汽车。详见:年轻人,想想149万的差距,你还要那么早买车么?
20、大杠杆买房不合理,借钱一时爽,人情背一世。这时就需要考虑到我们的承受能力,房价和月供是首要因素。
21、看土地原本性质,如果不会首先就去了解采光。此外还要考虑开发商实力、周围配套设施的规划。
22、看周边环境,有排污口排烟口消防的商铺才能做餐饮,离住宅15米+。
23、遗产、继承、离婚协产税费很高。查封的不能买,开始拍卖可以试试。
24、步梯不买顶,电梯不买底。
25、爱惜自己眼睛一样爱惜征信。
其中这里面也有很多是我目前没尝试过的,比如
1、为了尽快转手不过户只做公证,这个有点类似借同学名额买房一样,有风险;
2、投资收益达不到15%不如买房,这个如果是首套贷款的加了3倍杠杆还可以,如果是全款购房涨的幅度有限那也比较亏,建议可以多配置点金融产品;
3、借钱买房的,这个对于很多没有首付买房的人来说也是没办法,在银行不借你钱的时候依靠亲戚朋友借钱也是可以的,就有身边不少同学通过这样实现了财富快速上升,到了卖房转手再还上,现在也只有2年的限售条件。
这些这些其他也都基本上认同,对于买房的来说是比较宝贵的建议。
另外除了这些我还想有几点要说的,欢迎多讨论:
1、能上车尽早上车,15年的那个卖房的就和我说这话,当时没信,过了2年已经从2.1万/㎡涨到3.5万/㎡,唱空军一直没有兑现他们的市场承诺;
2、能买一线就不买三线,一二线的热钱和人口净流入量保障了房价下跌的风险很低;
3、不要想着一步到位,位置好?环境好?学区房?地铁房?市区郊区?这些就决定了房价不会便宜,看你在乎什么,郊区环境好的大户型还是市区小户型的学区房;
4、提前查询自己的征信和贷款情况,有些上了征信的消费贷和分期会影响你的申请房贷资格,很多是交了首付才发现自己贷款有问题会很麻烦,找中介贷款公司多花冤枉钱;
5、对于需要有社保要求的城市,可以先转个集体户口变成本地人再购(淘宝中介很多),购好房再落户到自己的房子,比单纯缴满几年社保快很多;
6、对于二套或者多套的,首付都需要5成或者8成等,可以先全款再房产抵押贷款(一般能做到7成);
7、实地考察,不要只看开发商和中介吹嘘,承诺的学校、商圈都是未知数,靠近马路、小区绿化很差比比皆是;
8、能买车位早点买车位,车位紧张,以后也好转手;
9、楼层很重要。一般6层的板楼3-4层位置较好。小于18层的小高层10-15层最贵。小于33层的中高层高26-28层最贵。这些都是好楼层,但是买房的时候还是要考虑资金问题,所以不一定都能买到较好楼层的房子;
10、贷款不到,合同作废,订金返还,这条能加上尽量加上,不然后面吃亏的是自己;
11、房贷尽量找商业银行,四大行真的很慢,很慢;
12、落户了解情况,政策和前房东户口迁出。
这些大概就是这几年买的经验教训吧,也欢迎多补充。
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